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理财者网资金流向:房价延续微涨态势发出什么信号?下半年楼市会持续小阳春吗?

2020-05-22 23:13 来源:瑜珈之光 对此文章感兴趣的有:
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网友评论:

大家好,我是勇谈。国家统计局公布的1-4月份数据后,仔细的朋友应该感觉到这样一个基本事实“房价已经开始回温”。在房价延续微涨态势下,下半年楼市会持续小阳春吗?说句实话“楼市小阳春”从2018年后基本不会存在了,因为融资端调控已经在持续推进中。借此机会简单谈谈我的观察。

此次疫情对于房地产行业的影响有,但是真的“不明显”,4月份后房价已经开始普遍上涨

  • 国家统计局4月份的数据公布后,大家应该意识到一点“房价已经开始恢复了”

根据国家统计局的数据显示,1—4月份,商品房销售面积33973万平方米,商品房销售额31863亿元,简单计算后1-4月份商品房平均销售价格为9379元/平米。2019年,商品房销售面积171558万平方米,商品房销售额159725亿元,也就是说2019年的商品房销售价格为9310元/平米。从4月份的数据来看其实我国商品房价格已经开始回升了,这也跟不少人感觉到的“房价延续微涨态势”是相符合。

  • 多数人从房企的态度其实就可以看出来,不少房企其实从4月份开始取消或降低优惠幅度了


实际上关注房企动态的朋友应该知道一点“从3月底开始就有不少房企开始最后逼单”,取消购房优惠幅度等成为众多房企都在做的事情。那么是什么原因导致房企该做出如此的动作呢?

  1. 央行在内的金融机构释放了大量资金流动性,接近4万亿的资金其中接近50%都流入房地产及其相关行业。房地产行业虽然说因为疫情导致了销售端收入减少,但是房企主要资金来源中银行、民间资本和债券等其他资金流入情况并没有受到太大影响。不缺钱的房企确实没有主动降低房价的意愿。
  2. 土地购置费用在这里,就算房企想降价地方也不愿意。图上所示是2010-2018年房企土地购置费用及面积走势图,可以看到一个基本事实“房企购置费用在大涨,但是购置土地面积却在减少”。土地购置费用越来越高的主要收益对象就是地方,如果说房价下跌的话,土地卖不出去(起码卖不上价格是真的),地方财政怎么办?这个是问题。这也是为何从4月份开始不少城市,甚至包括广州这样的一线城市都试图“放松调控”,只不过最后被压下来了而已。

房价维持微涨态势已经出现,那么是不是说下半年会出现“楼市小阳春”呢?大概率不会

什么是”楼市小阳春“?这里需要跟大家说下自己的理解,小阳春起码得保证房价年增长率在10%左右,千金女佣21那么楼市房价能够保持这么高的增速吗?不会。

  • “房住不炒”2016年底提出后,房产调控从供需端调控向融资端进行转移了,2018年的房产数据就很能说明问题

图上所示是2006-2018年我国房企住宅销售套数走势图,可以看到这么长时间内我国住宅销售套数经历了3次同比减少,2007年、2012年和2018年;不过区别于2007和2012年不同,2018年房产销售套数减少后国家并没有出台类似于“鼓励购房”的措施,比如“降低首付比例”“降低房贷利率”“取消限购”等。甚至从2018年国家开始进行融资端调控后房企已经感觉到了压力,最明显的感觉是2018年开始包括万科等全国性房企都高呼“活下去”!这其实就是融资端调控的可怕之处。

  • 房价高增长背后都是高负债率,2018年这个负债率已经高达79.1%,哪怕是银行都感觉到“头皮发麻”

图上所示是2006-2018年房企总资产及负债率走势图,可以看到伴随着房价持续上涨、房企总资产不断上涨的代价是负债率持续上涨!2018年房企总资产超过85万亿,而且负债率高达79.1%!!各位觉得如果是你,你还敢持续推动房价上涨吗?或者说以推动房价为代价来提高总资产。所以,如今的调控方向也很明确就是“稳定房价,让房价回归合理上涨区间”。

不仅仅是下半年楼市小阳春不会出现,未来楼市出现“小阳春”的机会都不大,前提是不放弃“房住不炒”的调控

  • 房价上涨不可避免,但是国内房价持续高速大涨的主要原因还是“刺激”,楼市“小阳春”其实也是来自于如此

图上所示是2006-2018年住宅商品房销售价格走势图,可以看到房价开始大涨的引擎其实都是从“刺激”大家购房开始的。换句话说,如果没有人为的引导和鼓励购房措施出台,房价也不会增长这么快。起码从2018年开始没有出现明显放松调控的迹象出现,哪怕2020年新冠肺炎的影响下国家也没有允许“鼓励或放松调控”的情况出现。所以,从这点观察来看基本可以判断楼市“小阳春”下半年不会出现。

  • “稳地价、稳房价、稳预期”是“房住不炒”的最进一步解释,房价不是不可以涨,关键是“合理”

房价合理上涨的其实有几个参考指标:人均可支配收入增速、GDP增速等;房价固然可以涨,但是上涨要合理,如何控制?其实就是要从抑制“大量资本进入楼市”开始,这也是融资端调控的关键作用。当然后期要想完全解决这个问题还是要从“解决行业利润率差异过大开始”,要知道房地产行业毛利率多数在30%左右,而传统行业不过10%左右。

综上,房价延续微涨态势发出的信号其实是正常的,毕竟房企的资金流入是最多的,但是这个也不能成为下半年楼市小阳春的佐证。只要坚持“房住不炒”不动摇,基本上楼市小阳春基本不会出现。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。

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(责任编辑:瑜伽微社区



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